OPINI HUKUM HGB JATUH TEMPO


I.         PERSOALAN HUKUM

Kasus posisi sesuai memo Saudari melalui facximile :

Æ      HGB No. 45 (telah dipasang Hak Tanggungan) jatuh tempo tanggal 16-03-1997

Æ      Surat permohonan pembaharuan HGB diajukan oleh pemilik tanggal 01-12-1997

Æ      Tanggal 25-03-1998 terbit SK Kepala BPN xxxxx No. 362/HGB/35/1998 (lihat butir 7 dan 8)

Æ      Tanggal 12-08-1998 telah terbit sertipikat hasil pembaharuan, yaitu HGB No. 589 (ex. HGB No. 45)

  1. II. ANALISA HUKUM

&    Bahwa dalam sertipikat HGB hasil pembaharuan No. 589 (ex. HGB No. 45) pada lembar pencatan peralihan Hak, Pembebanan dan Pencatatan lainnya ditulis bahwa Hak Tanggungan masih melekat.

Namun bila dilihat dari Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi xxxxxx tanggal 25-03-1998 No. 362/HGB/35/1998 Diktum ketiga :

  • butir 7 yang berbunyi “ Sepanjang bidang tanah dan bangunan bekas Hak Guna Bangunan No. 45/Kel. Darmo masih dijadikan jaminan hutang pada PT. xxxxxx  berkantor pusat dan berkedudukan di xxxxxxx maka tanah dan bangunan tersebut tetap terikat pada Hak Tanggungan tanggal 07-07-1997 No. 3443
  • butir 8 yang berbunyi “ Setelah tanda bukti hak (sertipikat) Hak Guna Bangunan atas tanah sebagaimana tersebut pada angka 7 (tujuh) diatas diterbitkan, supaya dibuatkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan dihadapan PPAT dan didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kotamadya xxxxxxxx

Keduanya secara substansiil tampak sangat bertentangan (a contrario) dan cenderung untuk mengharuskan memasang ulang Hak Tanggungan baru.

&    Bahwa menurut pendapat kami sertipikat HGB No. 45 yang telah berakhir jangka waktunya sejak tanggal 16-03-1997 dan telah dibebani Hak Tanggungan I untuk kepentingan PT. xxxxxxxx berkedudkan di xxxxxx , maka berdasarkan :

  1. UUPA No. 5/1960 pasal 40 (butir A) juncto pasal 35 (butir A) PP No. 40/1996
  2. UUHT No. 4/1996 pasal 18 (ayat I butir D)

Maka demi hukum Hak Tanggungan yang ada tersebut menjadi gugur (pasal 33 ayat 2 PP No. 40/1996), karena terhadap HGB yang telah habis jangka waktunya otomatis menjadi tanah negara (pasal 36 ayat 1 PP No. 40/1996).

Apabila dalam waktu selambat-lambatnya 1 (satu) tahun setelah hapusnya HGB, tidak dimohonkan perpanjangan/pembaharuan, maka bekas pemegang HGB wajib membongkar bangunan serta benda-benda yang ada di atasnya dan menyerahkannya pada negara dengan beban biaya sendiri, dengan ganti rugi bangunan yang diatur dalam Keputusan Presiden (pasal 37 PP No. 40/1996).

&    Dengan hapusnya HGB maka kedudukan Bank tidak lagi sebagai kreditur preferent (istimewa) melainkan menjadi kreditur biasa (konkurent).

&    Dengan gugurnya Hak Tanggungan yang ada tersebut, tidak akan menghapus hak kreditur untuk menagih hutang debitur.   Hanya saja upaya hukum yang dilakukan untuk melakukan penagihan hutang tersebut tidak boleh dengan cara eksekusi sebagaimana dimaksud dalam pasal 224 HIR juncto pasal 14 dan pasal 20 ayat 1 UUHT No. 4/1996, melainkan harus melalui gugatan biasa.

Hal yang sama juga diberlakukan terhadap Hipotik/Creditverband sesuai Surat Edaran Dirjen Agraria No. Ba.10/241/10 tanggal 27 Oktober 1970.

  1. LEGAL JUDGEMENT

&       Mengenai hak-hak atas tanah yang berjangka waktu tertentu seperti HGB dan HGU, haknya akan menjadi hapus jika tidak dimintakan perpanjangan jangka waktu.

&       Perpanjangan jangka waktu adalah penambahan jangka waktu berlakunya hak atas tanah yang bersangkutan tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut.

&       Jangka waktu perpanjangan hak atas tanah tersebut harus diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGB tersebut (pasal 27 ayat 1 PP No. 40/1996).   Penentuan jangka waktu 2 (dua) tahun tersebut merupakan toleransi waktu yang aman untuk melakukan evaluasi terhadap pemegang HGB bahwa :

  1. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut
  2. Telah memenuhi semua persyaratan yang ditentukan termasuk membayar uang pemasukan
  3. Masih memenuhi syarat sebagai subyek pemegang HGB (mis. Masih WNI)
  4. Masih sesuai dengan master plan (rencana tata ruang wilayah)
  5. Untuk kepentingan Pemerintah dalam penentuan besarnya pemasukan kas negara

Disamping itu untuk menjaga kesinambungan Hak Tanggungan yang membebani hak atas tanah tersebut agar tetap melekat dan mengikat pihak kreditur.

&       Dalam praktek, terhadap HGB yang sudah berakhir jangka waktunya dan telah pula terbebani Hak Tanggungan, melalui pendekatan tertentu kepada Pihak BPN setempat, masih dapat dilakukan perpanjangan dengan tetap mempertahankan status hukum hak tanggungan yang sudah ada dengan catatan bahwa jangka waktu berakhirnya hak tidak terlalu lama (misal : 2 bulan setelah jangka waktu HGB tersebut berakhir, dan untuk ini Bank xxxxx dahulu mempunyai pengalaman perpanjangan HGB milik ex. Debitur PT. xxxxxx yang telah jatuh tempo yang pengurusannya melalui approved notary Bpk. xxxxxxx   Adapun teknis pelaksanaannya, adalah tanggal pengajuan permohonan perpanjangan HGB dibuat mundur (koordinasi dengan petugas registrasi di BPN).

Demikian pula menurut hemat kami, terhadap debitur Bank yang tidak kooperative sedangkan HGB telah jatuh waktu, maka untuk mempertahankan status Hak Tanggungan dapat dilakukan koordinasi lebih dahulu dengan BPN melalui approved notary Bank  xxxxxxx.

Langkah ini tentu akan membawa konsekuensi bahwa harus dibayarkan terlebih dahulu oleh Bank :

  1. Biaya pengurusan hak atas tanah yang sudah tentu lebih mahal dari jalur normal
  2. Uang pemasukan kas negara terhadap perpanjangan hak atas tanah tersebut

&       Kesulitan lain tentu akan muncul yakni tentang diperlukan kuasa khusus dari pemegang HGB kepada kreditur untuk melakukan pengurusan perpanjangan HGB yang jatuh waktu, sedang debitur tidak kooperative.

Untuk ini, kreditur tidak perlu khawatir, karena :

  1. Dalam pasal 2 butir 11 format standard APHT telah dicantumkan klausula kuasa dari pemegang hak atas tanah untuk kepentingan kreditur pemegang hak tanggungan melakukan perpanjangan hak atas beban biaya pemilik hak atas tanah/pemberi hak tanggungan;
  2. Pasal 1241 KUHPerdata Indonesia yang membolehkan kreditur melakukan sesuatu untuk melindungi kepentingannya, yang seharusnya hal itu menjadi kewajiban debitur, dengan beban biaya debitur sendiri;

Demikian, semoga dapat membantu

About these ads

About bagaskara

seorang Compliance Officer sebuah Bank yang sedang belajar Legal Banking
This entry was posted in Tak Berkategori. Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s