LEMBAGA JAMINAN – BANGUNAN DIATAS TANAH MILIK ORANG LAIN


Kasus Posisi

BANK sedang melakukan restrukturisasi atas debiturnya dimana salah satu obyek  yang menjadi jaminan kredit adalah bangunan milik debitur yang dibangun di atas tanah milik pihak lain dan belum dilakukan pengikatan jaminan.

Permasalahan

Apakah lembaga jaminan yang dipergunakan untuk mengikat bangunan di atas tanah yang berbeda kepemilikannya ?

Dasar Hukum

Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT)

Undang-Undang No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia.

Pembahasan

Pembebanan Hak Tanggungan menurut UUHT

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu

Persyaratan yang yang harus dipenuhi agar dapat dikatakan sebagai objek Hak Tanggungan (Bab II UU Hak Tanggungan) antara lain :

  • Dapat dinilai dengan uang, karena hutang yang dijamin adalah berupa uang.
  • Termasuk hak yang wajib didaftar dalam Daftar Umum karena harus memenuhi syarat spesialitas dan publisitas.
  • Mempunyai sifat yang dapat dipindah tangankan karena apabila debitur cidera janji, benda yang dijaminkan akan dijual di depan umum.
  • Memerlukan penunjukkan oleh Undang-Undang.

Berdasarkan syarat diatas mengenai objek Hak Tanggungan sebagaimana tersebut dalam Pasal 4 jo Pasal 27 UU Hak Tanggungan dan Penjelasan Umum angka 5 bahwa yang merupakan objek Hak Tanggungan adalah :

Yang ditunjuk oleh UUPA sesuai dengan Pasal 16 ayat (1) huruf a, b, c sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA (Pasal 4 ayat (1) UUHT) yaitu Hak Milik (Pasal 25), Hak Guna Usaha (Pasal 33) dan Hak Guna Bangunan (Pasal 39).

  • Yang ditunjuk oleh UURS (Pasal 27 UUHT jo. Pasal 12 dan 13 UURS).
  • Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara (Pasal 12 ayat (1) a UU Rumah Susun jo. Pasal 27 UUHT berikut penjelasannya).
  • Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang bangunannya berdiri di atas tanak Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara (Pasal 13 huruf a UU Rumah Susun jo. Pasal 27 UUHT berikut penjelasannya).
  • Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat (2) UUHT).
  • Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.

Dimungkinkan pula pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tanah tersebut yang tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah (dimiliki oleh orang lain) dengan syarat pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan pada Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh pemiliknya (pemilik tanah maupun pemilik bangunan/tanaman dsb) atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik (Pasal 4 ayat (4) dan Pasal 5 UUHT).

Pembebanan Fidusia menurut UU Fidusia

Pengertian Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan Pemberi Fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditur lainnya.

Dalam Pasal 1 angka 1 UU Fidusia menyatakan bahwa :

Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda

Dari perumusan tersebut, dapat diketahui bahwa yang diserahkan dan dipindahkan dari pemiliknya kepada kreditor (pemegang fidusia) adalah hak kepemilikan suatu benda yang dijadikan sebagai jaminan, sehingga hak kepemilikan secara yuridis atas benda yang dijaminkan beralih kepada kreditor.

Berdasarkan Pasal 1 angka 4 UU Fidusia, objek jaminan Fidusia meliputi benda bergerak dan tidak bergerak tertentu yang tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, dengan syarat bahwa kebendaaan tersebut ”dapat dimiliki dan dialihkan”, sehingga dengan demikian objek Jaminan Fidusia meliputi :

  • Benda bergerak yang berwujud;
  • Benda bergerak yang tidak berwujud;
  • Benda bergerak yang terdaftar;
  • Benda bergerak yang tidak terdaftar;
  • Benda tidak bergerak tertentu, yang tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan;
  • Benda tidak bergerak tidak tertentu, yang tidak dibebani dengan Hipotik;
  • Benda tersebut harus dapat dimiliki dan dialihkan.

Dalam penjelasan Pasal 6 huruf c UU Fidusia disebutkan uraian mengenai benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia cukup dilakukan dengan mengidentifikasikan benda tersebut, dan dijelaskan mengenai surat bukti kepemilikannya sehingga debitur yang ingin menjaminkan bangunan harus memiliki bukti kepemilikan atas bangunan yang berdiri pada tanah yang disewa tersebut.

Lebih lanjut dalam ketentuan Pasal 3 Undang-Undang Fidusia menegaskan bahwa undang-undang ini tidak berlaku terhadap :

  • Hak Tanggungan yang berkaitan dengan tanah dan bangunan, sepanjang peraturan perundang-undangan yang berlaku menentukan jaminan atas benda-benda tersebut wajib didaftar;
  • Hipotek atas kapal yang terdaftar dengan isi kotor berukuran 20 (dua puluh)M3 atau lebih;
  • Hipotik atas pesawat terbang; dan
  • Gadai.

Berdasarkan penjelasan butir 5 diatas jelaslah bahwa bangunan yang dibangun diatas tanah sewa tersebut secara peraturan wajib didaftarkan untuk memenuhi asas publisitas sehingga dalam pengikatannya tidak dapat menggunakan lembaga Jaminan Fidusia, akan tetapi melalui lembaga Jaminan Hak Tanggungan.

Pendapat Para Ahli terkait Permasalahan di atas

Pendapat beberapa ahli hukum diantaranya diwakili oleh pendapat Rachmadi Usman, SH. MH. dalam bukunya berjudul ”Hukum Jaminan Keperdataan”, dalam menerjemahkan dan mengintepretasikan pengertian yang terkandung dalam Pasal 3 huruf a UU Fidusia berikut penjelasannya adalah berbeda.

Pendapat tersebut pada intinya menyatakan bahwa terhadap bangunan yang terpisah kepemilikannya dengan tanah tempat berdirinya bangunan tersebut dapat dilakukan pengikatan secara Fidusia, berdasarkan bunyi Penjelasan Pasal 3 huruf a UU Fidusia sebagai berikut (dikutip) :

”Berdasarkan ketentuan ini, maka bangunan di atas tanah milik orang lain yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan berdasarkan UU No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, dapat dijadikan objek Jaminan Fidusia.”

Sehingga menurut pendapat tersebut apabila pemilik tanah tidak ingin (baca : tidak mau) tanahnya diikat dengan Hak Tanggungan sehubungan dengan keinginan pemilik bangunan untuk membebani bangunannya dengan Hak Tanggungan, maka yang dapat ditempuh oleh pemilik bangunan adalah menjaminkan bangunan miliknya dengan Jaminan Fidusia.

Pendapat yang demikian ini menurut hemat kami sudah keluar dari prinsip-prinsip dasar yang diatur dalam UU Hak Tanggungan maupun UU Fidusia serta lebih mengartikan Penjelasan Pasal 3 huruf a UU Fidusia secara letterlijke dan justru mengabaikan bunyi Pasal 3 huruf a UU Fidusia itu sendiri.

Pengertian ”tidak dapat dibebani Hak Tanggungan” dalam bunyi pasal dimaksud bukanlah dalam pengertian si pemilik tanah tidak mau dibebani Hak Tanggungan, namun pengertiannya adalah belum adanya ketentuan hukum yang dapat dipergunakan untuk mengatur pengikatan terhadap bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut. Maksud pembentuk undang-undang adalah sebagai antisipasi dari perkembangan dan kemajuan zaman yang memungkinkan terciptanya bangunan-bangunan atau benda yang secara yuridis tidak dapat dibebani Hak Tanggungan. Bentuk bangunan atau benda yang ada saat ini dan tidak dapat dibebani Hak Tanggungan kiranya seperti rumah caravan, rumah knockdown, dsb.

Salah satu aspek yuridis lainnya yang perlu diperhatikan adalah mengenai ketentuan adanya kewajiban untuk mendaftarkan bangunan atau benda tersebut untuk memenuhi asas publisitas, yaitu kepastian hukum untuk mengetahui siapa pemilik dari bangunan atau benda-benda dimaksud. Apabila secara yuridis kewajiban untuk mendaftarkan dimaksud melekat pada bangunan atau benda tersebut, maka tidak ada jalan lain selain membebani bangunan atau benda tersebut dengan lembaga Jaminan Hak Tanggungan. Ketentuan inilah yang diabaikan oleh pendapat ahli hukum tersebut di atas.

Lalu bagaimana jika si pemilik tanah tempat berdirinya bangunan atau benda tersebut tidak mau dibebani Hak Tanggungan ? maka tiada lain kondisi tersebut menyebabkan tidak terjadinya Hak Tanggungan. Hal ini sama berlaku apabila kreditur yang menyerahkan tanah miliknya sebagai jaminan, namun tidak mau dibebani Hak Tanggungan, maka de facto tidak terjadinya Hak Tanggungan.

Oleh sebab itu, maka jelaslah bunyi Pasal 3 huruf a UU Fidusia pada bagian akhir dari kalimatnya yang berbunyi  ”……sepanjang peraturan perundang-undangan yang berlaku menentukan jaminan atas benda-benda tersebut wajib didaftarkan.”

Kesimpulan dan Saran

Bangunan yang berdiri diatas tanah yang tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah (dimiliki oleh orang lain) dapat dijadikan agunan dengan dibebani Hak Tanggungan sepanjang pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan tersebut dilakukan dengan penandatanganan pada Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh pemiliknya (pemilik tanah maupun pemilik bangunan/tanaman dsb) atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya.

Ketentuan tersebut diatas menjadi acuan bagi tanah yang akan dibebani Hak Tanggungan jika kepemilikannya berbeda dengan pemilik tanah, sehingga pembebanan Hak Tanggungan dilakukan oleh pemilik tanah bersama-sama dengan pemilik bangunan dan/atau tanaman  dan/atau hasil karya dan/atau mesin-mesin tersebut, keduanya bertindak selaku Pemberi Hak Tanggungan.

Sehubungan dengan adanya syarat dalam pembebanan atas bangunan yang berada di atas tanah milik orang lain berdasarkan perjanjian sewa menyewa, maka yang perlu diperhatikan adalah perjanjian sewa menyewa antara pemilik tanah dengan pemilik bangunan, dimana dalam perjanjian sewa menyewa tersebut terdapat klausula yang mengatur mengenai tanah yang disewa tersebut dapat diikat Hak Tanggungan dalam rangka untuk membebani bangunan yang berdiri diatasnya dengan Hak Tanggungan. Apabila klausula tersebut tidak ada dalam perjanjian sewa, maka dengan persetujuan para pihak dapat dilakukan addendum / amandemen (perubahan) atas perjanjian sewa untuk memasukkan klausula dimaksud.

Selain itu yang perlu mendapat perhatian juga adalah mengenai jangka waktu pemberian kredit, dimana jangka waktu pemberian kredit tidak boleh lebih lama dari pada jangka waktu sewa tersebut.

… and justice for all …

Penyusun :  Achmad Susetyo dan Ni Putu Eka Prihatini

5 Responses to LEMBAGA JAMINAN – BANGUNAN DIATAS TANAH MILIK ORANG LAIN

  1. Amin says:

    rumah caravan tu yg gmn y? kurang faham ente

  2. perdata says:

    Kesimpulan dan Saran

    Bangunan yang berdiri diatas tanah yang tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah (dimiliki oleh orang lain) dapat dijadikan agunan dengan dibebani Hak Tanggungan sepanjang pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan tersebut dilakukan dengan penandatanganan pada Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh pemiliknya (pemilik tanah maupun pemilik bangunan/tanaman dsb) atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya.

    Ketentuan tersebut diatas menjadi acuan bagi tanah yang akan dibebani Hak Tanggungan jika kepemilikannya berbeda dengan pemilik tanah, sehingga pembebanan Hak Tanggungan dilakukan oleh pemilik tanah bersama-sama dengan pemilik bangunan dan/atau tanaman dan/atau hasil karya dan/atau mesin-mesin tersebut, keduanya bertindak selaku Pemberi Hak Tanggungan.

    * sebelumnya saya memohon maaf karena akan mencoba meralat keterangan diatas yang saya kutip dari blog anda.
    sepertinya ada kesalahan penafsiran khususnya pada pasal 4 ayat 5 UUHT, karena dalam penjelasan pasal tersebut dikatakan bahwa :
    Sebagai konsekuensi dari ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (4), pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman, dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang pemiliknya lain daripada pemegang hak atas tanah wajib dilakukan bersamaan dengan pemberian Hak Tanggungan atas tanah yang bersangkutan dan dinyatakan di dalam satu Akta Pemberian Hak Tanggungan, yang ditandatangani bersama oleh pemiliknya dan pemegang hak atas tanahnya atau kuasa mereka, keduanya sebagai pihak pemberi Hak Tanggungan.

    dgn demikian, pasal trsebut bukan sbg acuan apabila diatas tanah terdapat bangunan berbeda pemiliknya, namun pasal tersebut dikhususnya hanya kpd bangunan yg akan dijamin dgn syarat tanah tempat berdiri bangunan tsb harus ikut dijaminkan.

  3. Petra says:

    Dari keterangan tersebut di atas, makna yg sy dapatkan bahwa apabila pemilik tanah tidak mau dibebani hak tanggungan, maka pemilik bangunan (yg bukan pemilik tanah) juga tdk dpt membebani bangunan miliknya pula? Lalu dianalogikan oleh penulis bahwa hal ini sama saja dengan orang yg ingin menjaminkan tanah miliknya, tetapi tidak mau dibebani hak tanggungan?menurut saya di sini analoginya kurang tepat, karena pd pemilik rumah, pemilik benda tersebut mau menjaminkan dan mau membebankan jaminan terhadap rumah (benda) miliknya. Kenapa harus turut serta si pemilik tanah?bukankah rumah tersebut juga benda dalam pengertian BW?bukankah memiliki nilai uang?bukankah dapat dijual (dialihkan) meskipun bisa terjadi pengalihannya dilakukan secara parsial (dijual per bagian). Lalu perlu ditinjau juga mengenai asas pemisahan horisontal yg dianut dalam UUPA, di mana landasan pemikiran asas pemisahan horisontal adalah pengaktualisasian nilai dalam hukum adat ke dalam hukum pertanahan nasional (UUPA), di mana dalam hukum adat benda yg melekat di atas tanah itu bisa berbeda pemilik dengan pemilik tanahnya, kenapa demikian?karena benda yg melekat di atas tanah dianggap oleh masyarakat hukum adat sebagai benda bergerak, pohon, rumah, dll itu bisa dipindahkan. Artinya apabila berbeda pemilik, maka konsekuensinya apabila masing-masing benda dijaminkan tidak perlu harus dengan persetujuan pihak yg lain, menurut saya. Karena masing-masing benda ini hak yg akan dijaminkan bersifat terpisah. Oleh karena itu, menurut saya atas landasan pikir asas pemisahan horisontal beserta sifat benda yg melekat di atas tanah oleh masyarakat hukum adat dianggap sebagai benda bergerak, perlu ditinjau lagi mengenai jaminan fidusia bagi rumah, atau bahkan pohon, karena benda tersebut juga mempunyai nilai ekonomis.

  4. jati says:

    dari uraian di atas, jika terjadi sengketa antara pemilik tanah dan bank, bagaimana penyelesaiannya?jika bank menang dalam persidangan dan menginginkan eksekusi bangunan sebagai benda bergerak, apakah bisa terjadi? apakah bangunan tersebut dapat berubah statusnya menjadi benda bergerak?

  5. sari says:

    Menurut penulis apakah kondisi tersebut berlaku sama terhadap pembebanan hak tanggungan atas bangunan yang didirikan diatas tanah bersertifikat HPL sepanjang pemilik tanah dhi. pemerintah menyetujui adanya pembebanan hak tangungan tersebut?

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s