Eksekusi Hak Tanggungan mendapat hambatan dari pihak ketiga


HP Pavilion TouchSmart 11-e012AU – Silver

Permasalahan :

BANK XXX  akan melakukan Lelang Eksekusi agunan kredit Debitur hapus buku (Ekstrakomtable( atas nama PT. ABC pada tanggal xxxxxx, namun menghadapi hambatan dari Pihak Ketiga (diluar Debitur atau pemilik agunan)

 Landasan Hukum :

 1.       Undang-Undang No.04 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT)

2.       Undang-Undang No.05 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

3.      Peraturan Menteri Keuangan RI No.118/PMK.07/2005 tentang Balai Lelang

4.      Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

 

Pembahasan :

 1.      Rencana Lelang

 Rencana lelang eksekusi yang dilakukan oleh BANK xxxx  pada dasarnya sudah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

 

@  Dalam UUHT, Kreditur dapat melakukan lelang eksekusi berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan,

 Pasal 20 ayat 1.b:

Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahului dari pada kreditur lain.

 Pasal 14 ayat 2 :

Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.

 Pasal 14 ayat 3 :

Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.

 Dengan adanya ketentuan ini Xxx / Kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan, apabila Debitur cedera janji/ wanprestasi dapat melakukan penjualan benda jaminan secara langsung dengan bantuan kantor lelang negara tanpa perlu persetujuan pemilik jaminan.

 @  Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

 

Pasal 1 butir 1 :

Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan/penetapan pengadilan atau dokumen-dokumen lain, yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dipersamakan dengan itu, dalam rangka membantu penegakan hukum, antara lain: Lelang Eksekusi Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), Lelang Eksekusi Pengadilan, Lelang Eksekusi Pajak, Lelang Eksekusi Harta Pailit, Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT)… dst

 2.      Cara Eksekusi Hak Tanggungan

 Berdasarkan UUHT agunan dapat dieksekusi dengan 2 cara :

 (1)   Mengajukan Permohonan Eksekusi Ke Pengadilan Negeri          

(2)   Menjual Obyek Hak Tanggungan Berdasarkan Kekuasaan Sendiri melalui pelelangan umum.

 Menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui  pelelangan umum hanya berlaku  bagi  pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama ( pasal 20 ayat 1.a jo pasal 6 UUHT ).

 Pasal 6 UUHT :

 Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan asset tersebut”

 Untuk eksekusi Hak Tanggungan dengan kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dapat dilakukan dengan cara :

 a.     Langsung ke Kantor Pelayanan Piutang dan lelang Negara (KP2LN)

b.     Dengan perantara Balai Lelang Swasta Kantor

3.      Aspek Hukum dokumen jaminan

 Berdasarkan informasi yang kami peroleh dari cabang dapat kami simpulkan bahwa dari aspek legalitas dokumen jaminan kredit telah terpenuhi sehingga dapat segera dilakukan proses eksekusi.

 Dari 5 (lima) buah sertifikat tanah semuanya berstatus hak milik atas nama perorangan, yang merupakan jenis hak kepemilikan tanah yang paling kuat dan sempurna dibanding jenis hak atas tanah lainnya.

 4.      Perlawanan Pihak Ketiga atas rencana Lelang Eksekusi Agunan Kredit.

 Perlawanan yang dilakukan pihak ketiga terhadap rencana lelang eksekusi tidak mempunyai landasan hukum yang jelas, karena hanya didasarkan pada pengakuan sepihak tanpa alas pembuktian maupun klarifikasi/pengakuan dari Debitur pemilik agunan. Semua orang juga dapat melakukan hal yang serupa.

 Secara hukum kedudukan Xxx selaku kreditur pemegang Hak Tanggungan sudah kuat, karena semua dokumen jaminan dibuat secara notariel dan berdasarkan undang-undang dokumen tersebut merupakan akta otentik yang mempunyai kekuatan pembuktian sempurna di depan hakim.

 Bahwa proses perolehan hak milik oleh debitur sampai dengan pembebanan hak tanggungan secara hukum telah memberikan dasar hukum yang kuat bagi Xxx untuk mendapatkan haknya yaitu pelunasan atas hutang debitur.

 Adapun tentang pengakuan Pihak Ketiga yang menyatakan bahwa debitur masih menunggak pembayaran atas transaksi jual beli tanah yang sekarang diagunkan kepada Xxx, menurut kami merupakan masalah bilateral antara Debitur dengan Pihak Ketiga tersebut. Xxx sebagai pihak yang beretikad baik sesuai undang-undang mendapat perlindungan hukum atas perlawanan pihak-pihak yang berusaha menghambat jalannya eksekusi.

 Berdasarkan Draft Standar dokumentasi kredit dan jaminan dapat kita kutip beberapa klausula :

 @  Akta Jual Beli Notariel (antara Debitur selaku pembeli dengan penjual)

    Isi Perjanjian halaman 4 (empat) huruf b :

Pihak Pertama (Penjual) mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut diatas dari Pihak Kedua (Pembeli) dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah (kwitansi)

    Isi Perjanjian halaman 5 (lima) huruf c pasal 2 :

   Pihak Pertama (Penjual) menjamin, bahwa obyek jual beli tersebut diatas tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam sertifikat dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.

      Dari kutipan diatas dapat diketahui bahwa :

 (1)   Penjual menyatakan telah menerima pembayaran sepenuhnya dari harga yang tertulis dalam akta.

(2)   Penjual menjamin bahwa obyek jual beli telah bebas dari suatu utang yang tidak tercatat dalam sertifikat atau beban-beban berupa apapun. Jaminan tersebut juga berlaku bagi pihak lain yang ber etikat baik.

(3)   Dengan demikian pengakuan adanya hutang piutang antara pihak ketiga (penjual) dengan debitur (pembeli) tidak mempunyai landasan hukum yang jelas dan kontradiksi dengan akta yang telah ditandangani penjual sendiri.

(4)   Penjual seharusnya melakukan gugatan kepada pembeli (debitur) atas hutang piutang tersebut.

 

@  Akta Pengikatan Hak Tanggungan (antara Debitur selaku Pemberi Hak Tanggungan dengan Xxx selaku Penerima Hak Tanggungan/ Kreditur)

 –          Isi Akta halaman 7 (tujuh) pasal 1 (satu) :

Pihak Pertama (Pemberi Hak Tanggungan/ Debitur) menjamin bahwa semua Obyek Hak Tanggungan tersebut diatas betul milik Pihak Pertama, tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan dan bebas pula dari beban-beban apapun yang tidak tercatat.

       Dari kutipan diatas dapat diketahui bahwa :

 (1)   Debitur / pemilik jaminan menjamin bahwa obyek Hak Tanggungan yang diberikan kepada Xxx benar milik Debitur / pemilik jaminan.

(2)   Debitur / pemilik jaminan/ pemberi hak tanggungan telah menjamin bahwa agunan yang diserahkan kepada Xxx bebas dari beban-beban yang tidak tercatat.

(3)   Bahwa proses pembebanan dan pendaftaran Hak Tanggungan yang telah dilakukan membuktikan secara legal formal, agunan yang diserahkan debitur kepada Xxx tidak bermasalah.

Kesimpulan dan Saran :

1.      Apabila dokumentasi kredit dan jaminan lengkap, posisi Xxx secara hukum kuat dan disarankan untuk melanjutkan rencana lelang eksekusi melalui KP2LN.

2.      Atas perlawanan pihak ketiga yang mengaku masih mempunyai tagihan/ piutang kepada pemilik jaminan disarankan untuk diselesaikan secara hukum karena sengketa yang terjadi adalah hutang piutang pihak ketiga dengan debitur (bilateral).

3.      Xxx secara hukum berhak untuk mendapatkan pelunasan kembali atas hutang debitur dengan menjual agunan yang telah diserahkan debitur kepada Xxx melalui Pelelangan Umum sesuai Undang-Undang Hak Tanggungan.

About bagaskara

seorang Compliance Officer sebuah Bank yang sedang belajar Legal Banking
This entry was posted in Tak Berkategori. Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s