Ketentuan terkait dengan proses pembersihan Hak Tanggungan dapat ditemukan dalam Pasal 18 ayat (1) huruf c UU Hak Tanggungan No.4 Tahun 1996 (“UUHT”). Dalam pasal tersebut dijelaskan bahwa Hak Tanggungan dapat hapus karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri setempat. Pembersihan Hak Tanggungan dimaksud dilakukan menurut ketentuan pada Pasal 18 ayat (3) UUHT sebagai berikut (dikutip):
“Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19”.
Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh pengadilan hanya akan terjadi apabila objek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan. Pada dasarnya pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan dapat meminta kepada pihak pemegang Hak Tanggungan agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembeliannya, sehingga hak atas tanah yang dibelinya tersebut terbebas dari Hak Tanggungan yang melekat dan membebaninya. Pembersihan Hak Tanggungan dilakukan atas permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan, manakala harga pembelian tidak mencukupi untuk melunasi hutang yang dijamin.
Hal yang perlu diperhatikan sehubungan dengan bunyi / aturan dalam Pasal 19 UUHT, yang mengatur mengenai permohonan pembersihan Hak Tanggungan oleh pembeli hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan kepada pemegang Hak Tanggungan :
- Apabila penjualan / pembelian dilakukan melalui pelelangan umum, maka pembersihan Hak Tanggungan dilakukan berdasarkan perintah Ketua Pengadilan Negeri setempat ;
- Apabila penjualan / pembelian dilakukan secara suka rela, maka pembersihan Hak Tanggungan dilakukan berdasarkan perjanjian pemberian Hak Tanggungan, sebagaimana termuat dalam APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) yang dibuat oleh pihak pemberi dan pemegang Hak Tanggungan cfm. Pasal 11 ayat (2) UUHT. Sehingga apabila dalam APHT sudah diperjanjikan dalam klausula bahwa objek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak Tanggungan yang mengacu pada Pasal 11 ayat (2) huruf f UUHT, maka hal tersebut tidak dapat dilakukan oleh pembeli objek Hak Tanggungan.
Ketentuan sebagaimana butir 2 di atas adalah untuk melindungi kepentigan hak-hak kreditur pemegang Hak Tanggungan dari tindakan debitur / pemberi Hak Tanggungan yang dapat merugikan kepentingannya, sesuai prinsip / asas hukum droit de preference dan droit de suite.
Penulis : Achmad Susetyo
Legal Banking 